Sáng ngày 31/3, tại Bình Dương, Tổng hội Xây dựng Việt Nam tổ chức Hội thảo toàn quốc về “Phát triển nhà ở xã hội – Góc nhìn doanh nghiệp”. Hội thảo có sự tham gia và phát biểu của lãnh đạo Bộ Xây dựng, lãnh đạo tỉnh Bình Dương, các chuyên gia và doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực xây dựng.
8h0
0: Bắt đầu Hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội – Góc nhìn doanh nghiệp”
Hội thảo có sự tham dự của lãnh đạo Bộ Xây dựng, lãnh đạo UBND tỉnh Bình Dương, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, các tập đoàn, doanh nghiệp, chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản.
Đây là sự kiện đặc biệt nhằm góp phần thực hiện thành công Đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, Đề án do Thủ tướng Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng chủ trì.
Hội thảo là dịp để các nhà lãnh đạo, quản lý ngành xây dựng và tỉnh Bình Dương, cùng các doanh nghiệp, nhà đầu tư và chuyên gia cùng nhau trao đổi, thảo luận về tất cả các vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội. Đồng thời, đây cũng là thời điểm để các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng trình bày, giới thiệu các giải pháp công nghệ mới liên quan đến tiến trình đầu tư phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn hiện nay.
Ngoài ra, Hội thảo còn có các kiến nghị về một số nội dung sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản liên quan đến phát triển nhà ở xã hội.
8h10: Bà Nguyễn Trường Nhật Phượng – Phó Chủ tịch HĐND tỉnh Bình Dương phát biểu, tặng hoa chào mừng hội thảo.
8h30: TS. Đặng Việt Dũng – Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam phát biểu dẫn đề hội thảo ‘Phát triển nhà ở xã hội – Góc nhìn doanh nghiệp’
Phát biểu dẫn đề hội thảo, TS Đặng Việt Dũng – Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho biết, trong nhiều năm qua, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân luôn được Đảng, Nhà nước quan tâm và xác định là nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế – xã hội, đặc biệt là việc đẩy mạnh nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp.
Tính đến cuối năm 2022, cả nước hoàn thành 301 dự án nhà ở trong khu vực đô thị và nhà ở công nhân trong khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn với tổng diện tích 7.790.000 m2. Kết quả này đã giúp cho hàng trăm nghìn hộ gia đình thu nhập thấp và hàng trăm nghìn công nhân được cải thiện về nhà ở xã hội. Tuy nhiên, quá trình triển khai thực hiện chính sách về nhà ở xã hội cũng đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế cần được nhìn nhận một cách khách quan, thẳng thắn để sớm khắc phục, giải quyết tốt hơn nhu cầu cải thiện nhà ở của người dân.
“Nhằm làm rõ hơn những vướng mắc trong quá trình phát triển nhà ở xã hội và đề xuất một số giải pháp góp phần thực hiện thành công Đề án đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội theo đặt hàng của Chính phủ giai đoạn 2021-2030, đồng thời tổng hợp các nội dung cần tháo gỡ khi tiến hành sử đổi Luật Nhà ở, Luật Đất đai… liên quan đến phát triển nhà ở xã hội dưới góc nhìn của doanh nghiệp, được sự thống nhất của Bộ Xây dựng, UBND tỉnh Bình Dương, Tổng hội Xây dựng Việt Nam tổ chức Hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội – Góc nhìn doanh nghiệp” tại TP Thủ Dầu Một, một trong những đô thị trẻ, năng động và đầy sức hút của tỉnh Bình Dương” – người đứng đầu Tổng hội Xây dựng Việt Nam nói.
Theo TS. Đặng Việt Dũng, hội thảo sẽ tập trung thảo luận trao đổi 5 nhóm nội dung chính gồm: Quan điểm đối với nhà ở xã hội; Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội; Tài chính cho nhà ở xã hội; Thủ tục lựa chọn đầu tư nhà ở xã hội; Đối tượng và thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Ở nhóm nội dung đầu tiên: TS. Đặng Việt Dũng biết, trong quan điểm đối với nhà ở xã hội, hiện đang còn một số ý kiến cho rằng chính sách phát triển nhà ở xã hội của nước ta đang đặt nhà đầu tư nhà ở xã hội vào vị trí trung tâm, và đáng ra phải đặt người có nhu cầu tiếp cận nhà ở xã hội vào trung tâm. Mọi trợ giúp của Nhà nước tới người được thụ hưởng nhà ở xã hội đều phải qua tay chủ các dự án đầu tư. Trong khi cũng có nhiều ý kiến cho rằng các chính sách ưu đãi hiện nay chỉ tập trung cho các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, chưa quan tâm nhiều đến doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó cũng có ý kiến cho rằng, cần phát triển nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường, nhưng cũng có ý kiến cho rằng việc phát triển nhà ở xã hội không giống như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội tức là sẽ không được đầu tư, xây dựng, phân phối hoàn toàn dựa trên cơ chế thị trường, mà sẽ tùy theo nhu cầu của từng địa phương cũng như chính sách hỗ trợ của Nhà nước từng thời kỳ.
Ở nhóm vấn đề thứ hai, liên quan đến quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, thông qua báo cáo tại hội thảo TS. Đặng Việt Dũng cho biết, chúng ta đang thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, việc thiếu quỹ đất do nhiều nguyên nhân. Trong đó, một số địa phương hiện nay chưa quan tâm đúng mức đến việc chỉ đạo xây dựng kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, chưa chủ động dành đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo theo quy định của Luật Nhà ở. Thậm chí có địa phương chỉ trông chờ vào 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội có được thông qua phát triển các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị.
Bản thân quỹ đất dành cho nhà ở xã hội thông qua dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển khu đô thị thường hạn chế do chủ đầu tư các dự án này thường bố trí quỹ đất 20% ở vị trí không thuận lợi hoặc bố trí ở nơi khó giải phóng mặt bằng hoặc trì hoãn việc hoàn thành đầu tư hạ tầng. Ngoài ra một số quy định trong luật và nghị định về nhà ở xã hội cho phép các chủ đầu tư được nộp tiền thay cho việc bàn giao đất trong khi không quy định bắt buộc số tiền đó phải đưa vào đầu tư nhà ở xã hội. Quy định cứng về diện tích cũng làm nhiều chủ đầu tư lách luật thông qua việc chia nhỏ dự án để hoặc nộp tiền hoặc không phát sinh nghĩa vụ phát triển quỹ đất cho nhà ở xã hội.
Một số bất cập khi quy định phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị chưa quan tâm đến mức độ phát triển kinh tế, tính chất vùng miền dẫn đến việc lãng phí đất đai hoặc thiếu khả thi, phá vỡ không gian, kiến trúc, cảnh quan chung của dự án, giảm sức hút đối với dự án thương mại gây khó cho đối tượng nhà ở xã hội khi phải trả chi phí dịch vụ cao, dẫn đến việc bố trí quỹ đất không phù hợp.
Ở nhóm nội dung liên quan đến tài chính cho nhà ở xã hội: TS. Dũng cho biết, với mục tiêu kép là vừa huy động được nguồn lực xã hội để đầu tư phát triển nhà ở xã hội vừa giúp những người khó khăn có chỗ ở, nhà nước đã ban hành nhiều chính sách cho vay với lãi suất ưu đãi, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp… Tuy nhiên chúng ta vẫn chưa đạt được kết quả như mong muốn. Các chính sách đưa ra chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi và đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho chủ đầu tư vừa có một giá nhà hợp lý cho người thuộc diện thụ hưởng. Các nguyên nhân chính có thể kể ra gồm: Sự thiếu đồng bộ khi thực hiện chính sách; Quy định cứng về khoản lợi nhuận mà nhà đầu tư được hưởng như mức lợi nhuận định mức không quá 10% đối với nhà ở xã hội bán và không quá 15% với nhà ở xã hội cho thuê hoặc thuê mua trên tổng chi phí đầu tư mà không tính các khoản chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp…; Quy định chủ đầu tư chỉ được bán nhà sau 5 năm sử dụng với 20% diện tích nhà ở xã hội dùng cho thuê trong dự án gân ra lãng phí vì phần diện tích cho thuê thường không được lấp đấy…
Về nội dung thủ tục chọn đầu tư nhà ở xã hội, theo Chủ tịch THXD Việt Nam, một trong những nguyên nhân dẫn đến sự chậm trễ trong việc đầu tư nhà ở xã hội trong thời gian quan là thủ tục lựa chọn nhà đầu tư và chấp nhận chủ trương đầu tư. Theo đó việc chọn chủ đầu tư dự án đầu tư nhà ở xã hội không có sự khác biệt với dự án đầu tư thương mại ngoài ra còn có thêm các thủ tục khác như xác định giá bán, giá cho thuê, thủ tục chồng chéo giữa các quy định trong Luật Đầu tư và Luật Quy hoạch đô thị. Hội thảo sẽ thảo luận đề xuất việc ban hành cơ chế riêng đối với trình tự, thủ tục thực hiện dự án phát triển nhà ở xã hội nhằm thu hút nhà đầu tư.
Liên quan đến nội dung cuối cùng về đối tượng, thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Theo TS Đặng Việt Dũng các vướng mắc chính được các tham luận tại hội thảo nêu lên gồm: Đối tượng được quy định khá rộng, khá chi tiết dẫn đến yêu cầu về thủ tục và xét duyệt mất nhiều thời gian; Thiếu cơ sở dữ liệu đầy đủ để xác nhận các điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội; Yêu cầu xác nhận thong tin cư trú phục vụ vay vốn từ ngân hàng chính sách xã hội; Khác biệt về hình thức xét duyệt, cụ thể nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư thì xét duyệt theo hình thức chấm điểm, nhà ở xã hội đầu tư vốn ngoài ngân sách thì bốc thăm, trong khi quy định về chấm điểm để xét duyệt phức tạp, thiếu rõ ràng…
9h: Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản “đã có 507 dự án nhà ở xã hội trên cả nước”
Trình bày tại hội thảo, ông Hà Quang Hưng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay: Qua tổng hợp báo cáo của 60/63 địa phương, đến nay đã có 507 dự án nhà ở xã hội độc lập với tổng diện tích đất hơn 1.375 ha và 533 dự án được xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, với tổng diện tích đất hơn 1.983 ha.
Về dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp: Tính đến nay, trên địa bàn cả nước, đã hoàn thành hoàn thành 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 157.100 căn, với tổng diện tích hơn 7.950.000 m. Đang tiếp tục triển khai 418 dự án (bao gồm các dự án đang xây dựng và dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư), với quy mô xây dựng khoảng 432.400 căn, với tổng diện tích khoảng 22.565.000 m2.
Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng: Các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở đã được nghiên cứu, xây dựng điều chỉnh phù hợp với từng nhóm đối tượng, từng địa phương, từng khu vực, theo từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Ông Hà Quang Hưng cũng chỉ ra các giải pháp cụ thể mà các cơ quan quản lý cần thực hiện để phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới.
Đối với các bộ, ngành: Tiếp tục rà soát, nhận diện các tồn tại, khó khăn, vướng mắc; xác định nguyên nhân, từ đó đề xuất các giải pháp; trước hết tập trung sửa đổi ngay các văn bản quy phạm thuộc thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành và địa phương đảm bảo đồng bộ, thông thoáng, phân cấp triệt để, rút ngắn các thủ tục hành chính…
Để đảm bảo mục tiêu phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030, cần khoảng 849.500 tỷ đồng chủ yếu bằng nguồn vốn xã hội hóa để hoàn thành mục tiêu đề ra đến năm 2030 là hoàn thành 1.062.200 căn hộ nhà ở xã hội, nhà công nhân…
Đối với các địa phương: UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khẩn trương hoàn thành việc lập, sửa đổi, bổ sung Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương, trong đó làm rõ các mục tiêu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp để phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22 tháng 12 năm 2021, làm cơ sở để chấp thuận đầu tư các dự án.
Người đứng đầu địa phương phải xác định đây là nhiệm vụ chính trị của cá nhân; lập, phê duyệt kế hoạch triển khai cụ thể cho việc đầu tư các dự án nhà ở xã hội theo từng năm và theo từng giai đoạn từ nay đến năm 2030 đảm bảo nhu cầu của địa phương. Đồng thời phải có giải pháp đẩy nhanh việc đầu tư xây dựng các dự án đang triển khai thực hiện, các dự án đã có chủ trương đầu tư, hay việc quy hoạch, bố trí và công khai các quỹ đất đã giải phóng mặt bằng phục vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để doanh nghiệp quan tâm, đề xuất dự án. Đảm bảo đến năm 2030 hoàn thành đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ trên phạm vi cả nước.
Các địa phương phải có trách nhiệm công khai, giới thiệu quỹ đất đầu tư nhà ở xã hội cho các doanh nghiệp để nghiên cứu, đề xuất đầu tư; cân đối bố trí ngân sách địa phương để khuyển khích, ưu đãi thêm để kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.
Quy hoạch, bố trí các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân độc lập tại các vị trí phù hợp, thuận tiện có quy mô lớn, đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Cần Thơ, Hải Phòng…
Nghiên cứu phấn cấp, đơn giản hóa, rút ngắn các thủ tục hành chính theo thẩm quyền; các địa phương quy định rõ đầu mối thực hiện thủ tục hành chính trong lập, phê duyệt dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
Đối với các doanh nghiệp: Các doanh nghiệp, tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn ngoài việc phát triển các dự án khu đô thị, nhà ở thì cần quan tâm hơn nữa đến việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội dành cho các đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp tại các địa phương nhằm đảm bảo công tác an sinh, xã hội và đạt mục tiếu đề ra của Đề án.
Các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp sử dụng nhiều công nhân, người lao động cần quan tâm xây dựng nhà lưu trú hỗ trợ chỗ ở cho công nhân, người lao động của doanh nghiệp thuê…
9h30: Đại diện Becamex “Nhà ở xã hội mang lợi tích vô cùng to lớn cho kinh tế – xã hội”
Trình bày tại hội thảo, đại diện Becamex cho hay: Sau khi nghiên cứu thị trường tại Bình Dương, Becamex mạnh dạn đề xuất nhiều mô hình Nhà ở công nhân – nhà ở xã hội khác nhau tùy vị trí, điều kiện từng nơi để áp dụng cho phù hợp.
Đại diện Becamex cho rằng, để phát triển thành công nhà ở xã hội thì đặt nó trong bối cảnh chung của kinh tế địa phương. Cần có cách nhìn nhận đúng và đủ về chủ đề này. Nhà ở xã hội có thể không sinh lời trực tiếp nhưng những lợi ích và tác động gián tiếp cho nền kinh tế thì lại vô cùng to lớn.
Đi đôi với công ăn việc làm thì cần phải ổn định chỗ ăn ở, sinh hoạt cho người công nhân nói riêng và người lao động nói chung. Từ đó, nhà đầu tư yên tâm đẩy mạnh sản xuất. Sự phát triển bền vững chỉ có được khi chúng ta chăm lo mọi mặt của hệ sinh thái Công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ, ở đó người lao động là nhân tố quan trọng cần được đảm bảo cuộc sống.
Đại diện Becamex đang trình bày mô hình nhà ở công nhân, nhà ở xã hội doanh nghiệp này xây dựng.
Theo đại diện Becamex, khi phát triển nhà ở xã hội cần sự thấu hiểu nhu cầu cuộc sống của người lao động. Đối với mức thu nhập thấp của người công nhân, Becamex đề xuất Mô hình nhà ở cho thuê, hay một dạng nhà trọ giúp cung cấp chỗ ở trong thời gian ban đầu khi người dân cần tìm hiểu, làm quen với môi trường sống và làm việc mới mẻ.
Ở giai đoạn thiếp theo, khi đã có công việc lâu dài hơn và có tích lũy, người lao động có cơ hội mua nhà để ổn định nơi ở tại địa phương thì đăng kí mua nhà thuộc dự án. Các khu đô thị Việt Sing, Hòa Lợi, Định Hòa, Mỹ Phước là minh chứng cho sự thành công của mô hình nhà ở xã hội khi đáp ứng đúng nhu cầu, lối sống và phù hợp khả năng của người mua.
Dự án Nhà ở xã hội Becamex đã đóng góp môt tỉ trọng lớn vào quỹ nhà ở của địa phương. Trong đó, tùy theo vị trí và thời điểm các mô hình từ nhỏ đến lớn, thấp đến cao tầng được ứng dụng một cách hiệu quả. Các dự án được quy hoạch linh hoạt, bài bản, đồng bộ về hạ tầng, gắn liền với các khu công nghiệp, đô thị. Các giải pháp thiết kế được nghiên cứu tỉ mỉ để tạo không gian sống văn minh và phù hợp yêu cầu của đông đảo người lao động.
Tại hội thảo đại diện Becamex kiện nghị cần tìm kiếm các mô hình nhà ở giá hợp lý thông qua ứng dụng công nghệ xây dựng mới và cải tiết thiết kế; Bám sát các nhu cầu về nơi ăn chốn ở của người lao động để có các điều chỉnh, can thiệp đúng lúc; Hỗ trợ, khuyến khích, kêu gọi sự tham gia mạnh mẽ hơn của cộng đồng doanh nghiệp. Đơn giản hóa thủ tục pháp lý, đẩy nhanh tiến độ thực hiện, hỗ trợ về chính sách giúp người dân tiếp cập căn nhà đầu tiên.
Ngoài ra, cần có mô hình Hành chính – Tài chính hỗ trợ: Những ví dụ thành công ở khu vực và trên thế giới đều cho thấy việc thiết lập một cơ quan, một tổ chức tầm quốc gia chỉ chuyên trách cho việc phát triển nhà ở đại chúng. Đi theo đó là mô hình tài chính như quỹ phát triển nhà ở xã hội , ngân hàng chính sách nhà ở, hay chương trình nhà ở với việc cho vay
tới 70% và lãi suất cố định trong nhiều năm…
Bên cạnh đó, đại diện Becamex đề nghị, quỹ nhà ở xã hội nên được quản lý và khai thác linh hoạt hơn, cho thuê hay bán với chi phí hợp lý để sản phẩm này đến được đúng đối tượng. Việc cho phép mua bán chỉ nên giám sát sao cho sản phẩm nhà ở này đến đúng đối tượng ưu tiên.
10h: Ông Võ Hoàng Ngân – Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương
10h30: GS. Đặng Hùng Võ “cần đổi mới chính sách tiếp cận nhà ở xã hội”
Theo GS. Đặng Hùng Võ việc diải quyết nhà ở cho dân luôn là vấn đề lớn trong tất cả các quốc gia. Ở nước ta,nhà ở lại gắn với khái niệm mang tính truyền thống “an cư rồi mới lạc nghiệp” lại càng làm cho vấn đề giải quyết nhà ở cho dân có tầm quan trọng hơn. Trong thời kỳ bao cấp, Nhà nước sử dụng ngân sách để giải quyết nhà ở đối với mọi lao động làm việc trong khu vực nhà nước. Khu vực công ngày càng nhiều lao động nên chính sách bao cấp về nhà ở được đặt ra nhưng không giải quyết nổi nhu cầu nhà ở.
Hiện nay, chính sách phát triển nhà ở xã hội lại đang được quan tâm trong thảo luận về Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (2023). Trên thực tế, có thể thấy chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất đã tạo ra các dự án nhà ở xã hội chỉ được các địa phương bố trí theo quy hoạch tại những khu vực không đầy đủ điều kiện sống nên không thu hút được ngưởi mua.
Mặt khác, cách quản lý mua – bán nhà ở xã hội theo kiểu “bao cấp” cũng làm cho người dân thiếu nhà cũng không muốn ở trong các dự án nhà ở xã hội. Nhiều dự án nhà ở xã hội đã xin chuyển sang nhà ở thương mại vì không thu hút được người mua.
Các ý kiến thảo luận muốn tập trung vào các cơ chế phát triển nhà ở xã hội cho công nhân làm việc trong các khu công nghiệp. Như trên đã nói, nhà ở xã hội cho công nhân đã được xem xét phát triển từ 2014, nhưng các dự án không làm công nhân hài lòng, họ vẫn muốn thuê nhà của các hộ dân tại địa phương. Mặt khác, chủ nhiều doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp cũng muốn đầu tư nhà ở cho công nhân của họ nhưng Luật Đất đai 2013 vẫn chưa cho các doanh nghiệp được có quyền sử dụng đất ở.
GS. Đặng Hùng Võ phát biểu tại hội thảo.
Theo GS Đặng Hùng Võ Các nhà đầu tư BĐS Việt Nam thường không thích đầu tư vào khu vực nhà ở giá rẻ do lợi nhuận không cao. Thực sự, các nhà đầu tư BĐS cần tính toán lại chiến lược kinh doanh của mình. Thời kỳ gặt hái siêu lợi nhuận từ thị trường BĐS dựa vào cầu ảo đã qua. Lúc này, cần tính tới bài toán đầu tư lợi nhuận không cao nhưng lượng cầu lớn sẽ mang lại tổng lợi nhuận cao. Tư duy đầu tư phát triển BĐS cần được thay đổi cơ bản.
Trên thực tế, các dự án nhà ở xã hội vẫn khó phát triển khi yếu tố bao cấp còn nặng nề. Trợ giúp của Nhà nước không thể có nhiều và quản lý mua, bán nhà ở xã hội xa rời cơ chế thị trường làm cho nhà ở xã hội trở nên không hấp dẫn. Từ đây tạo ra ngữ cảnh phân khúc nhà ở xã hội không có động lực phát triển.
Theo Ngân hàng Thế giới, cầu về nhà ở giá rẻ tại các đô thị Việt Nam chiếm tới khoảng 80% cầu của toàn thị trường nhà ở, cầu về nhà ở giá trung bình và giá cao chỉ chiếm khoảng 20%. Nhận định này là trái ngược với cách tính toán của Bộ Xây dựng khi cho rằng cầu về nhà ở xã hội chỉ chiếm khoảng từ 8% tới 13% cầu của toàn thị trường nhà ở. Đây là điều buộc ta phải tính toán lại dự báo về cầu nhà ở giá rẻ để có thể điều chỉnh về cả chính sách và quy hoạch phát triển. Trên thực tế, tại thời điểm năm 2009 khi thị trường BĐS rơi vào trầm lắng (thực chất là khủng hoảng), chúng ta đã thấy khá nhiều nghịch lý xẩy ra trong quá trình phát triển thị trường nhà ở. Gắn với nhà ở xã hội, có 2 nghịch lý lớn cần đề cập: một là chỉ số giá nhà ở trên thu nhập của dân quá cao, trung bình toàn xã hội là 25, trong khi ở các nước khác chỉ từ 2 tới 4; hai là thị trường phân ra 2 nửa khá rõ rệt, phân khúc nhà ở giá trung bình và giá cao thì thừa cung và thiếu cầu, trong khi phân khúc nhà ở giá rẻ thì thiếu cung và thừa cầu.
Nghịch lý thứ nhất cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở của người dân là rất khó khăn, tiết kiệm cả cuộc đời làm lụng mà không mua nổi căn nhà cho riêng mình. Đây chính là nguyên do của việc nước ta đã lựa chọn mô hình thuế thấp – giá cao để phát triển, tạo điều kiện cho đầu cơ và tích trữ nhà ở, cung giá cao tăng mạnh để phục vụ cho cầu đầu cơ. Chính nghịch lý này đã tạo nên tình trạng khủng hoảng thị trường BĐS bắt đầu từ năm 2009 và thể hiện tác động nặng tới thị trường vào giai đoạn 2011 – 2013. Đến nay, chỉ số này vẫn còn đang ở mức trung bình là khoảng 15, chưa phải là ở mức phù hợp. Cải cách hệ thống thuế đối với BĐS là giải pháp chủ yếu để giải quyết việc loại bỏ nghịch lý này.
Nghịch lý thứ hai thể hiện rất rõ vào thời điểm năm 2009 khi nhìn lại quá trình phát triển thị trường nhà ở nước ta. Bước vào năm 2014 với những dấu hiệu tích cực cho phục hồi thị trường nhà ở, những dấu hiệu đó bắt đầu từ khu vực nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Đến năm 2016, khi gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đã kết thúc, động lực phát triển nhà ở giá rẻ đã cạn, thì thị trường nhà ở lại gần như quay lại với nghịch lý thứ hai. Trên thực tế thị trường, cung nhà ở giá trung bình và giá cao vẫn tăng mạnh mà cầu không có nhiều, trong khi đó cung ở phân khúc giá rẻ chậm lại nhưng cầu vẫn rất cao. Để loại bỏ nghịch lý này, chúng ta phải điều chỉnh lại chính sách phát triển nhà ở giá rẻ sao cho tính khả thi cao hơn.
GS. Đặng Hùng Võ đề xuất nhiều chính sách cho nhà ở xã hội.
Từ thức tế các chính sách ban hành liên quan đến nhà ở xã hội, GS Đặng Hùng Võ đề xuất: Trong chính sách phát triển nhà ở xã hội thông qua các dự án cần được thay thế bằng chính sách trợ giúp trực tiếp cho người dân có khả năng tạo cung nhà ở xã hội; Các thủ tục quản lý đối với khu vực các dự án nhà ở xã hội cần đi theo hướng cải cách thủ tục hành chính, có như vậy mới thu hút được các nhà đầu tư; Chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện nay vẫn chỉ tính vào động lực từ sự trợ giúp trực tiếp của Nhà nước dưới dạng bao cấp, chưa tạo được động lực phát triển từ cộng đồng những người có nhu cầu tiếp cận nhà ở giá rẻ. Từ kinh nghiệm các nước cho thấy, để giải quyết nhà ở giá rẻ thì cần động viên động lực thông qua cộng đồng với sự trợ giúp của các tổ chức xã hội dân sự đứng ra làm trung gian trong vận động góp quỹ tiết kiệm nhà ở, động viên nguồn trợ giúp tài chính ưu đãi từ các ngân hàng cho người nghèo;
Nguồn tài chính cho phát triển nhà ở giá rẻ là một nút thắt chủ yếu trong phát triển. Tại nhiều nước phát triển, nguồn tín dụng cho nhà ở giá rẻ khá phổ biến, lãi suất chỉ khoảng 1% – 2% đối với những sinh viên ra trường mới bắt tay vào công việc. Chính sách của ta hiện nay vẫn chưa cho phép thế chấp bằng BĐS trong nước tại các ngân hàng có pháp nhân nước ngoài. Về vấn đề này, Chính phủ đã giao cho Ngân hàng Nhà nước và Tổng cục Địa chính đưa vào thử nghiệm từ năm 1998, nhưng cho đến nay, thử nghiệm không được tiến hành và chính sách vẫn bị đóng. Mở ra chính sách này sẽ tạo điều kiện tiếp cận vốn tín dụng lãi suất thấp cho đầu tư BĐS nhà ở giá rẻ từ các ngân hàng nước ngoài;
Phát triển nhà ở dựa vào nguồn lực đất đai của ngay những người nghèo đang ở trong các khu phố nghèo tại đô thị là một giải pháp quan trọng. Cần bổ sung một điều quy định về chất lượng nhà ở xã hội gắn với việc áp dụng công nghệ xây dựng mới và vật liệu xây dựng mới. Sau đó, quy định về chính sách ưu đãi sẽ tăng hơn khi chất lượng công trình tốt hơn. Bên cạnh đó, cần quy định việc quản lý chất lượng đối với nhà ở xã hội để đảm bảo không xảy ra những điều đáng tiếc sau này; Bổ sung hạng mục nhà ở xã hội vùng nông thôn, trong đó quy định về chính sách giải quyết đất ở, nhà ở cho các trường hợp tách hộ nông dân. Trước đây chúng ta đã có quy định về đất “giãn dân” để xây nhà ở cho các hộ mới tách ra, nay không còn nữa. Cần khôi phục lại chính sách này trong Luật Nhà ở; Đối với việc xây dựng các không gian lưu trú cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, Dự thảo Luật mới chỉ ra các đơn vị đầu tư, đất đai gắn với hạ tầng khu công nghiệp. Ở đây, cần quy định cụ thể về trách nhiệm ai lo tài chính, ai làm chủ đầu tư, ai tìm kiếm đất đai. Nếu không quy định thành trách nhiệm thì sẽ không có ai thực hiện…
10h50: KTS. Trần Ngọc Chính – Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam nêu bất cập, hạn chế trong quy định về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội
Tại hội thảo trong tham luận về quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, KTS. Trần Ngọc Chính cho biết, theo quy định, các dự án nhà ở xã hội được hưởng một số chính sách ưu đãi như vay lãi suất thấp, tăng 1,5 lần các chỉ tiêu so với quy hoạch chung của khu vực. Tuy nhiên, trong thực tế rất nhiều doanh nghiệp đã không mặn mà với phân khúc này.
KTS. Trần Ngọc Chính – Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam trình bày tham luận tại hội thảo.
Thứ nhất, mặc dù cho phép tăng 1,5 các chỉ tiêu quy hoạch nhưng quy định lại bị ràng buộc bởi quy định tại NĐ 31/2021NĐ-CP ngày 26/3/2021, đó là để được chấp thuận đầu tư phải đánh giá sơ bộ sự phù hợp quy hoạch của dự án với quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu sau đó mới điều chỉnh quy hoạch cục bộ.
Đây thực chất là một vòng luẩn quẩn. Vì theo Sở Kế hoạch- Đầu tư ở các địa phương, để được chấp thuận đầu tư thì phải điều chỉnh quy hoạch, trong khi các Sở ngành khác lại cho rằng khi Sở KH-ĐT chưa ra chấp thuận chủ trương đầu tư thì chưa thể điều chỉnh cục bộ được.
Thứ hai, liên quan đến quy định về phát triển nhà ở xã hội trong quỹ đất 20% của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị. Có nhiều ý kiến cho rằng quy định này trong thực tế không hiệu quả, do việc điều tiết nhà ở xã hội thông qua các chính sách hỗ trợ như hiện nay không đủ hấp dẫn và khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, dẫn đến nhiều chủ đầu tư giữ đất nhiều năm nhưng vẫn không chịu triển khai xây dựng. Việc quy định quỹ đất 20% gắn với các khu đô thị, khu dân cư mới đang gây khó khăn trong công tác xây dựng nhà ở xã hội cũng như phát triển nhà ở thương mại.
Nhiều chủ đầu tư e ngại xây dựng nhà ở xã hội đồng thời với nhà ở thương mại trong cùng dự án vì sẽ kéo giá trị của dự án, giá bán căn hộ thương mại xuống thấp. Bởi lẽ, giá trị căn nhà không chỉ xác định trên chi phí xây dựng mà còn ở vị trí của dự án, các tiện ích xã hội đi kèm. Việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội sẽ khiến kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm hiệu quả đầu tư và khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích…Thêm nữa, khi trong dự án nhà ở thương mại, thường dành cho người có thu nhập cao lại có 20% diện tích nhà ở xã hội dẫn đến tình trạng sản phẩm bị phân mảnh, tạo sự chênh lệch về hình thức và chất lượng, dễ dẫn đến phân biệt đối xử.
Thứ ba, tại Nghị định 49/2021/NĐ-CP không còn sử dụng cụm từ “không phân biệt quy mô diện tích đất” và quy định dự án nhà ở thương mại “nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội”, điều này gây ra tình trạng không công bằng giữa các dự án nhà ở thương mại và không phù hợp với Luật Nhà ở.
Thứ tư, việc chỉ chú trọng vào 20% quỹ đất trong các dự án phát triển thương mại, khu đô thị mới dẫn đến hầu hết các địa phương không chú ý bố trí quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội độc lập. Việc bố trí quỹ đất không phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị, dẫn đến quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua thiếu nhiều so với nhu cầu và không tạo sự chủ động cho địa phương.
Thứ năm, Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định “Đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận”. Việc cho phép hoán đổi quỹ đất 20% do có sự thay đổi QHCT sẽ dẫn đến tình trạng rất nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại sẽ đề xuất hoán đổi quỹ đất 20% với lý do không phù hợp quy hoạch và việc quy định phải được Thủ tướng chính phủ xem xét chấp thuận sẽ kéo dài thời gian triển khai dự án.
Thứ sáu, việc không có quy định cụ thể về vị trí, thời điểm thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, nên các chủ đầu tư thường bố trí quỹ đất 20% ở vị trí không thuận lợi của dự án hoặc bố trí tại vị trí khó giải phóng mặt bằng, dẫn đến mặc dù đã có quy hoạch về quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại nhưng không được thực hiện.
The KTS. Trần Ngọc Chính để tháo gỡ các nút thắt trong phát triển nhà ở xã hội, Luật Nhà ở sửa đổi lần này cần theo hướng Nhà nước phải giữ vai trò dẫn dắt, tạo điều kiện thuận lợi, ưu đãi về hạ tầng, đất đai, tài chính, ban hành những cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội đủ mạnh.
11h20: Ông Lê Viết Liên – Tổng giám đốc Công ty CP phát triển nhà Bà rịa Vũng Tàu “phát triển nhà ở xã hội còn nhiều vướng mắc”
Theo ông Lê Viết Liên để triển khai đề án xây dựng tối thiểu một triệu căn giai đoạn 2021-2030 thành công, chúng ta cần nhìn nhận vấn đề thực tại dẫn đến các đề án trước đây khó thực thi. Cụ thể ông Liên cho rằng. Đề án xây dựng tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ khó về đích nếu thủ tục hành chính vẫn tắc, vẫn không được sửa đổi. Hiện trong số những vấn đề gặp phải khi triển khai một dự án nhà ở xã hội thì những vướng mắc, khó khăn liên quan đến thủ tục hành chính chiếm đến 70%.
Việc các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng, trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này, dẫn đến tình trạng các căn hộ để cho thuê này để không, lãng phí và khiến chủ đầu tư chậm thu hồi vốn để tái đầu tư dự án khác.
Thêm vào đó, quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai dẫn đến việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn phức tạp, mất nhiều thời gian thực hiện thủ tục và làm chậm tiến độ triển khai dự án.
Ông Lê Viết Liên – Tổng giám đốc Công ty CP phát triển nhà Bà rịa Vũng Tàu trình bày tham luận tại hội thảo.
Mặt khác, theo quy định hiện nay, dự án nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, dẫn đến hầu hết các địa phương ít dành quỹ đất bố trí để phát triển dự án nhà ở xã hội độc lập. Quy định này dẫn đến việc bố trí quỹ đất không phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương… dẫn đến quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua có nhưng lại thiếu nhiều so với nhu cầu và không tạo sự chủ động cho địa phương.
Các ưu đãi cho chủ đầu tư như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế VAT… Nhưng còn rất nhiều bất cập chưa thực hiện được bởi còn chồng chéo với Luật Thuế và chưa nhất quán về nghị định/ thông tư hướng dẫn liên Luật để thực thi.
Ngân sách Trung ương chưa bố trí được đầy đủ nguồn vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khi bố trí nguồn vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn 2016-2020 còn thấp, khoảng 3.163/9.000 tỷ đồng (chỉ đáp ứng khoảng 35% so với nhu cầu của Ngân hàng Chính sách xã hội). Nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng để cho vay thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP đến nay vẫn chưa được bố trí. Dẫn đến Doanh nghiệp và người đi mua nhà rất khó tiếp cận với nguồn vốn vay ưu đãi.
Bên cạnh đó, trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội thời gian qua đã xây dựng hai chính sách hỗ trợ cho nhà ở xã hội gồm: Hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua NOXH, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở, hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng thông qua hệ thống ngân hàng thương mại để cho vay với các lĩnh vực cải tạo chung cư cũ, xây dựng NƠXH, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay gần như chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình phục hồi, vì các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận…
11h35: Bà Trần Thị Hà, Giám đốc Công ty CP Lê Phong trình bày ý kiến góp ý về nhà ở xã hội
11h45: Hội thảo giải giai lao các đại biểu trao đổi bên lề hội thảo
Đại biểu tham quan các mẫu vật liệu xây dựng mới được các doanh nghiệp trưng bày tại hội thảo.
12h: Hội thảo tiếp tục lắng nghe phần trình bày của các chuyên gia
12h05: GVCC. ThS. Đỗ Đức Thắng – Viện Công nghệ GFS trình bày tham luận Nhà ở xã hội dưới góc nhìn công nghệ xây dựng tiên tiến
Theo GVC.ThS. Đỗ Đức Thắng, đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội là cơ hội hiếm có khi cả nước tập trung cao độ trí tuệ và mọi nguồn lực cho công tác xây dựng nhà ở xã hội một cách quyết liệt với khối lượng lớn trong thời gian không dài. Nhiệm vụ này đầy thách thức, nhưng cũng là một cơ hội lớn để có thể vừa đạt mục tiêu chính trị xã hội, vừa qua đó đưa mặt bằng công nghệ xây dựng của Việt Nam lên tầm mức mới.
Cùng với mong muốn nhà ở xã hội vừa được xây dựng nhanh, đạt chất lượng tốt, vừa có giá cả mua/ thuê phù hợp khả năng chi trả còn hạn chế của người lao động, thì bên cạnh hàng loạt giải pháp về chính sách, về tài chính…về mặt kỹ thuật còn phải tuân thủ các nguyên lý sau: Quy hoạch hợp lý và tối ưu, lựa chọn quy mô số tầng đúng đắn cho các khu vực địa lý; Thiết kế kiến trúc theo xu hướng điển hình hoá, đơn giản về mặt bằng, hợp lý về mặt cắt, mặt đứng và tổ chức giao thông; Ứng dụng công nghệ xây dựng hiện đại nhất hiện nay là bán lắp ghép, bán toàn khối, cho phần kết cấu công trình và bao che; Sử dụng vật liệu xây dựng tiên tiến, phù hợp, cho cả kết cấu và hoàn thiện kiến trúc, hệ thống M&E thân thiện môi trường; Ứng dụng các giải pháp nền móng tiên tiến giúp giảm thời gian và chi phí thi công.
GVCC. ThS. Đỗ Đức Thắng (Viện Công nghệ GFS) trình bày tại hội thảo.
Tại hội thảo ThS. Đỗ Đức Thắng trình bày các giải pháp về kiến trúc, nền móng, kết cấu cột, dầm, giằng và panel sàn cho dự án nhà ở xã hội.
13h00: Hội thảo bế mạc
Lãnh đạo Tổng hội Xây dựng Việt Nam tặng hoa tri ân các nhà tài trợ Hội thảo.
Theo Cổng thông tin điện tử Tổng hội xây dựng Việt Nam